Елена Морозова: «Новые офисные проекты анонсируются девелоперами неохотно»

Рынок офисных помещений претерпевает болезненные изменения: строительство сокращается, в новые здания не так-то просто подыскать арендаторов, и все они требуют все более выгодных для себя условий, больше разных опций, лучшего управления и обслуживания. Елена Морозова, директор департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood, показала, как эта картина выглядит в цифрах, и наметила новые для рынка тенденции.

В I квартале этого года ввод новых офисных площадей был рекордно низким. Как вы это объясняете?

Это связано с сохраняющейся нестабильной экономической ситуацией. Те офисные здания в Москве, которые находятся на высокой стадии готовности, достраиваются. Но и они возводятся замедленными темпами из-за трудностей с их заполнением арендаторами на стадии строительства.

В 2014−2015 годах условия получения банковского финансирования ухудшались, у девелоперов возникали проблемы, а спрос из-за высокого предложения качественных офисов снижался. Поэтому застройщики анонсировали малое количество новых бизнес-центров и сокращали объемы офисных площадей в многофункциональных комплексах.

Кроме того, учитывая конъюнктуру рынка недвижимости, стала складываться новая тенденция.

Крупные игроки на девелоперском рынке, в том числе и O1 Properties, включают в уже действующие бизнес-центры зоны апартаментов.

В ближайшее время апартаменты появятся в таких бизнес-центрах, как «Большевик» и «Авион», а в перспективе — Greendale на улице Октябрьской и «Кутузов» на улице Василисы Кожиной. На наш взгляд, развития этой тенденции можно ожидать на протяжении предстоящего 2017 года.

Новые офисные проекты по-прежнему анонсируются девелоперами неохотно и с неуверенным взглядом в будущее.

В своем отчете вы пишете: «Не было анонсировано ни одного крупного спекулятивного бизнес-центра». Что значит «спекулятивный» и почему таких БЦ больше не выходит на рынок?

Спекулятивный бизнес-центр – это проект, ориентированный на получение прибыли путем сдачи площадей в аренду. На фоне падения спроса на офисную недвижимость девелоперам становится невыгодно строительство новых объектов. Некоторые из них были перепрофилированы в жилую недвижимость или апартаменты.

Компании, для которых необходимы крупные офисные блоки, принимают решение строить собственные бизнес-центры, в которые будут переведены различные подразделения. Так, в I квартале 2016 года о строительстве собственной штаб-квартиры заявил «Московский кредитный банк».

Почему наибольшее число сделок по аренде качественных площадей приходится на А-класс? И ставки там не так сильно упали за последние год-полтора, как в классах B+ и B-. Какая-то не совсем кризисная тенденция…

Часть сделок в классе А была связана с пересмотром условий действующих договоров или расширением занимаемых площадей (как, например, компания «КЕХ еКоммерц» (Avito.ru) арендовала дополнительно 4200 кв. м в БЦ «Белые Сады»).

За год средняя ставка аренды офисных площадей в классе А снизилась на 16%.

При этом стоит отметить сохранение валютных ставок аренды в некоторых бизнес-центрах класса «А-прайм». Более плавная динамика ставок аренды в БЦ самого высокого класса связана с сохранением спроса со стороны компаний, планирующих улучшение качества офиса. При этом наблюдается высвобождение офисных площадей в бизнес-центрах более низких классов.

По нашим оценкам, в I квартале было поглощено около 260 000 кв. м качественных офисных площадей в Московском регионе. При этом без учета сделки по продаже башни «Эволюция» общий объем сделок за квартал составил бы не более 196 000 кв. м, что на 7% меньше аналогичного периода 2015 г.

Вместе с тем, ряд компаний стремится улучшить качество арендуемого пространства, используя кризис как время новых возможностей. В текущих реалиях перед работодателями стоит важная задача – сохранить на том же уровне (а то и уменьшить) затраты на персонал, и при этом значительно повысить коэффициент полезного действия каждого сотрудника.

И, безусловно, комфортное, эргономичное офисное пространство позволяет сотрудникам быть в разы эффективнее, чем в морально устаревших офисах.

Задумываясь об этом, такие компании, как Orange Business Services и АББ, выбрали для себя офисы в современных бизнес-центрах класса А. И несмотря на то, что офисы передаются в состоянии shell&core, то есть без отделки, арендаторы получили возможность создать планировку для оптимального использования арендованных помещений и комфортного размещения всех сотрудников. Эти компании успешно воспользовались текущей конъюнктурой и арендовали офис на привлекательных коммерческих условиях.

Какие округа Москвы сейчас наиболее дешевы в плане аренды офисов и какие – самые дорогие? Какие там и там ставки?

Наиболее низкие ставки на офисы в бизнес-центрах класса А наблюдаются в ВАО и ЗАО в зонах между ТТК и МКАД, где средние ставки аренды не превышают 25 000 руб./кв. м в год (без учета НДС и эксплуатационных расходов). Самая низкая средняя ставка в БЦ класса В - в ВАО Москвы: 11 400 руб./кв. м в год.

Наиболее высокие ставки аренды в классах А и В держатся в пределах Садового кольца.

В классе А там по-прежнему взимаются ставки аренды в иностранной валюте, за счет чего средняя ставка превышает 50 000 руб./кв. м в год.

Чем объясняется увеличение сделок по пересмотру договоров? Удается ли арендаторам снизить ставки?

Это связано с завершением срока действия дополнительных соглашений, заключенных в 2014—2015 гг. Собственники по-прежнему идут навстречу арендаторам, продлевая дополнительные соглашения на согласованных в прошлом условиях, фиксируя ставки в рублях или придерживаясь валютного коридора.

Что представляют собой офисные особняки как инвестактив? Они привлекательнее площадей в торговых центрах, например? Лучше или хуже они сдаются в аренду?

Офисные особняки для компаний выполняют в основном представительскую функцию и являют собой особый сегмент офисной недвижимости, обладающий рядом специфических свойств. К ним можно отнести статусность приобретения и владения, особенные архитектурно-планировочные решения, историческую и архитектурную ценность и выигрышное местоположение в центральных районах города.

В этой связи особняки не относятся к инвестактивам, но не теряют свою привлекательность, несмотря на новые экономические условия. Можно отметить, что портрет покупателей таких активов скорректировался и схемы сделок становятся многоэтапными, широко используется лизинг. Исторически покупателями особняков становятся представительства зарубежных и российских компаний, посольства. Важно отметить, что традиционный покупатель – банки — ушел с рынка, и сложно привести примеры таких сделок в последнее время. Вместо банков на рынок вышли крупные медицинские центры и гостиницы, у которых появилась возможность, сделав долгосрочную инвестицию, не потерять на доходности проекта в целом.

Составляют ли помещения на первых этажах жилых домов серьезную конкуренцию бизнес-центрам?

Помещения в жилых домах в основном интересны для ритейлеров. Офисные арендаторы ориентированы на БЦ. Качественный бизнес-центр может предложить своим арендаторам достаточный спектр услуг и элементов инфраструктуры, в отличие от помещений в жилых домах.

Наличие широкого спектра услуг в текущих условиях, когда на рынке наблюдается большой объем предложения офисов по сниженным ставкам аренды, играет особенную роль.

Как вы думаете, когда возобновятся темпы строительства офисов? Или баланс спроса и предложения уже найден и такого «бума» ждать не приходится?

Сокращение ввода офисов положительно влияет на стабилизацию условий на рынке. Однако на 2016 г. заявлено еще более 400 000 кв. м офисных площадей в бизнес-центрах, находящихся на завершающих стадиях строительства, что увеличит объем предложения и долю свободных площадей.

Возобновления темпов строительства офисной недвижимости в ближайшее время ждать не приходится: в 2014–2015 гг. было анонсировано минимальное количество новых бизнес-центров, что отразится на вводе объектов в 2017–2018 гг.